一、财务报告的构成与内容
企业财务报告又称财务会计报告，是以企业的日常核算资料为依据，以表格为主要形式，反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件，是企业经营管理水平的综合反映。
企业财务报告是传输企业财务信息的重要工具和载体。它所提供和传输的财务信息主要包括企业某一特定日期的财务状况以及某一会计期间的经营成果以及现金流量等。这些信息既有对外的一面，又有对内的一面；既可以满足外部用户的信息要求，同时对企业内部的经营决策也具有非常重要的价值。所以，企业应该认真做好财务报告编制工作，企业负责人要对本企业财务报告的真实性、完整性负责。任何组织或个人不得授意、指使、强令企业编制和对外提供虚假的或隐瞒重要事实的财务报告。
财务报告可分为年度、半年度、季度和月度财务报告。根据国务院《企业财务会计报告条例》的规定，企业的财务报告包括会计报表和文字报告两部分。
(一)会计报表部分
会计报表又称财务报表，是在日常会计核算的基础上，按照一定的指标体系，总括地反映物业管理企业在一定时期内的资产、负债及所有者权益的状况、经营成果和理财过程的书面文件，是物业管理企业的偿债能力、获利能力和经营管理效率等的集中反映。会计报表是会计核算的最终产品，是物业管理企业向其信息使用者提供财务信息的基本形式。一套完整的会计报表通常由主表和附表组成。
1．主表
主表即企业在会计期末编制的主要会计报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表。其中，前三张报表是企业的基本财务报表。这几张报表相互结合，全面地反映了企业的财务状况、经营成果、现金净流量和成本状况。
(1)资产负债表。资产负债表是反映物业管理企业在某一特定时日(如年末、季末、月末)财务状况的财务报表，是企业的基本会计报表之一。它把企业的资产、负债和所有者权益三个方面的内容按照会计等式：“资产=负债＋所有者权益”列示，且对三者作了进一步的分类、项目排列和对照关系，从而形成了便于阅读财务报告的结构。熟悉资产负债表的内容和结构，是进一步分析和利用资产负债表所揭示的财务信息的基础。
资产负债表揭示的财务信息主要有三个方面：
1)企业拥有并可利用的经济资源，包括资产总额、结构和分布情况。由此可以进一步揭示资产结构的合理性和资产的流动性(即变现能力)的高低。可用于评价物业管理企业偿债能力的强弱。
2)揭示了企业负债的水平与构成等。企业负债水平及其构成等信息，尤其是长短期债务的数量和比例关系，为分析企业的资本结构和财务风险提供了基础。
3)表明了企业所有者权益的多少、构成状况等。由于所有者权益是剩余权益，将这一信息与企业的债务信息进行对比，可以反映企业的资本结构状况，并进而揭示出企业财务风险的大小。
4)有助于揭示企业财务状况的变动信息。通过对不同时期资产负债表的比较分析，还有助于了解企业财务状况的变动趋势，从而增进对企业偿债能力和经营风险等的认识。
(2)利润表。利润表又称损益表，是反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表。它反映了企业在一定期间的收入和相应的费用、成本，以及最终形成的损益。利润表按月编制和报送，也是企业经营管理者应该分析的报表。通过对利润表的分析，可以了解以下内容：
1)一定时期企业的盈亏状况。利润表可以直观地反映物业管理企业在一定时期内的盈亏情况，从而为评价管理层履行委托代理或受托责任的好坏提供了依据。
2)企业盈亏的原因及构成。利润表提供了财务报告分析所需要的中间数字，有利于揭示企业盈亏的形成、原因及构成，并可对企业的获利能力作出预测。
3)有助于评估企业的获利能力。通过对损益表进行分析，了解物业管理企业收入、成本费用的水平和构成，掌握其变动趋势及原因，有助于正确评价物业管理企业的获利能力。
(3)现金流量表。现金流量表是用于提供企业在一定会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金及其等价物流入和流出信息的会计报表。通过现金流量表的分析，可以了解以下内容：
1)企业现金的来源和去向，以及企业的现金增减变动情况如何。籍此可了解和判断物业管理企业的支付能力、偿债能力和周转能力。
2)企业现金流量的构成。这有助于物业管理企业编制现金流量计划、组织现金调度、合理地使用现金、作出科学的投资和信贷政策。
3)企业净现金流量的多少。这有助于分析企业收益质量及影响现金净流量的因素。
(4)成本表。成本报表是反映物业管理企业一定期间的经营管理费用、成本的水平及构成情况的报表，它可以包括各个部门的成本费用表。成本报表解释的信息有助于考核和分析物业管理经营管理成本费用的构成和支付情况，有利于加强成本管理和控制，促进企业降低成本、节约费用，提高经济效益。物业管理企业的成本费用属于商业秘密，所以成本报表不对外报送或公布，但对企业内部的成本管理意义重大，因而必须定期编制和分析。
2．附表
附表是指对主表中的某一项或几项指标或内容提供更为详细情况的补充性报表。这些报表包括两类：一类是《企业会计制度》规定的，另一类是企业内部管理需要的。
企业会计制度规定必须编制和报送的附表是：
(1)资产负债表附表
1)资产减值准备明细表。它是反映企业一定会计期间资产减值准备增减变动情况的报表。编制资产减值准备明细表的目的是全面反映企业资产减值准备的情况，为会计报表使用者提供深入分析企业资产减值情况、对企业未来发展前景进行预测的有用信息。
2)股东权益增减变动表。该表是反映企业在某一特定日期股东权益增减变动的报表。股东权益增减变动表全面反映了企业的股东在年度内增减变动情况，便于会计信息使用者深入分析股东权益的增减变化情况，进而对企业的保值增值情况作出正确的判断，为决策提供有用的信息。
3)应交增值税明细表。它是反映企业一定时期应交增值税和未交增值税情况的报表。按月编制。通过该表，可以了解企业期初未抵扣的数额，当期发生的销项税额、当期抵扣情况和未交增值税数额。
(2)利润表附表
1)利润分配表。利润分配表时反映企业在一定时期利润分配情况和年末未分配利润的结余情况的报表。按月编制。
2)分部报告。分部报告时企业对外提供的财务报告中，按照确定的企业内部组成部分(业务分部和地区分部)提供各组成部分有关收入、资产和负债等有关信息的报告。分部报告所反映的会计信息能够帮助使用者评估不同的因素对企业的影响，有利于更好地理解企业以往的经营业绩和对企业未来发展趋势进行判断。
企业内部管理和外部审计需要编制和报送的附表是：货币资金明细表、应收账款明细表、其他应收款明细表、存货明细表、待摊费用明细表、长期投资明细表、固定资产明细表、在建工程明细表、无形资产明细表、短期借款明细表、应付账款明细表、预售账款明细表、预提费用明细表、产品生产成本明细表、主要产品单位成本表、制造费用明细表、管理费用明细表、财务费用明细表、营业费用明细表。这些附表对资产负债表和利润表的主要项目作了进一步的说明，帮助使用者了解这些项目的具体内容，深化对报表的分析。
(二)文字报告部分
许多会计报表数字不能表达数字背后隐含的信息，需要通过文字部分来加以说明。文字报告主要包括会计报表附注和财务情况说明书两部分。
1．会计报表附注
会计报表附注是对报表的补充说明和具体解释，是阅读和分析会计报表的基础。它一般包括如下内容：
(1)企业基本情况。
(2)不符合基本会计假设的说明。
(3)重要会计政策和会计估计及其变更原因及其对财务状况和经营成果的影响。主要包括以下内容：会计政策变更的内容与理由；会计政策变更的影响数；累计影响数不能合理确定的理由；会计估计变更的内容与理由；会计估计变更的影响数；会计估计变更的影响数不能合理确定的理由；重大会计差错的内容；重大会计差错的更正金额。经营管理者通过对这些资料的阅读，能够对不同的企业或同一企业的前后期的财务状况、经营成果作出科学的评价。
(4)或有事项的说明。经营管理者应重点了解企业的或有负债。或有负债包括对外提供的担保、已贴现的商业承兑汇票和未决诉讼。这些或有负债很可能导致企业未来经济利益的流出，经营管理者应给予充分注意。特别注意会计报表附注中说明的或有负债形成的原因、预计对企业财务情况产生的影响和获得补偿的可能性。
(5)资产负债表日后事项的说明。资产负债表日后事项是指编制年度资产负债表日(通常是指每年的12月31日)至财务会计报告批准报出日中间发生的需要调整或说明的事项。包括已证实的资产损失和永久性减值、已经确定获得的或支付的赔偿；股票和债券的发行、对一个企业的巨额投资、自然灾害导致的资产损失、企业合并或企业控制股权的出售、外汇汇率发生重大变动等。这些事项的发生会对会计报表的数字产生重大或比较大的影响。
(6)关联方关系及其交易的说明。经营管理者应重点了解关联方关系的性质、交易类型和交易要素(交易金额或相应的比例、未结算项目的金额或比例、定价政策等)。
(7)重要资产转让及其出售情况。经营管理者应重点了解转让与出售的原因及其对企业财务状况和经营成果产生的影响。
(8)企业合并、分立的说明。经营管理者应重点了解企业合并、分立后，对财务状况和经营成果产生的影响。
(9)重大投资、融资活动。经营管理者应重点了解投资或融资的原因、方式和金额；接受投资方的基本情况、投资后对企业财务状况和经营成果的影响；融资所得资金的使用、债务融资导致的未来现金流出预计。
(10)会计报表中重要项目的明细资料。经营管理者应重点了解这些项目的构成、对企业财务状况和经营成果的影响。
(11)合并会计报表的说明。说明合并范围的确定原则；本年度合并报表范围如发生变更，应说明发生变更的内容与理由。
(12)有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项。
企业的经营管理者在阅读和分析会计报表之前，应仔细阅读会计报表附注。首先，可以对报表数字的形式及数字背后的因素有更深刻的理解；其次，当需要对下属企业进行相互比较的时候，可以了解各企业的会计政策及其区别从而使各企业提供的会计报表资料具有可比性，能客观地评价不同企业的资金状况和经营成果，对其业绩作出科学的评价。
2．财务状况说明书
财务状况说明书是企业对自身的财务状况和经营成果作出的自我评价。通过阅读会计报表和会计报表附注，对企业的基本情况有了比较全面和具体的了解，但是还有一些信息不能充分的表达和揭示，编制财务情况说明书就是为了更全面地说明有关财务状况。阅读财务情况说明书可以对企业的情况有更全面、深刻的理解；可以更客观地评价企业经营管理者的业绩。它不是阅读和分析会计报表的基础，而是阅读和分析会计报表的总结。
财务情况说明书一般应包括：(1)企业生产经营的基本情况。(2)利润实现和分配情况。(3)资金增减和周转情况。(4)对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项。
二、财务报告分析的概念与形式
(一)财务报告分析的概念与特征
财务报告分析是指以财务报告所反映的各类信息为依据和起点，采用科学的评价标准和适用的分析方法，遵循规范的分析程序，有重点、针对性地分析和评价物业管理企业的财务状况和经营成果，正确判断企业在经营管理过程中的利弊得失、财务状况及其发展趋势，为报告使用者投资与决策提供重要财务信息的一种分析活动。
财务报告的产生是一种“综合”的过程，它把物业管理企业的各种经营管理业务，按照一定的规则加以分类、汇总，从而在整体上反映了企业的财务状况。财务报告分析则把这个整体分解为简单的组成部分，找出这些部分的本质属性和彼此之间的关系，并从中揭示企业经营管理的内部联系，更深刻地认识和把握企业的财务状况。通过财务报告分析，包括对报表数据进一步加工，进而说明某些方面的具体问题，从而对企业的财务状况是否稳健，经营管理是否有效，企业前景是否光明，报表数据是否真实等问题作出有事实根据的结论。这些结论有助于物业管理企业挖掘潜力、改进工作、实现企业的理财目标，也是财务报告有关使用者合理实施投资决策的重要步骤。
财务报告分析具有三个特征：
第一，拓展性。财务报告分析是在财务报告所披露的信息的基础上，进一步提供和利用财务信息，是以财务报告为依据进行的，是财务报告编制工作的延续和拓展。
第二，判断性。财务报告分析中，通过比较，观察指标的数量及其差异、趋势等方面的变化，了解发生变化的原因，从而对企业的经营管理活动作出判断，在分析和判断的基础上再作出评价和预测。
第三，依耐性。财务报告分析要清楚反映出物业管理企业经营管理情况及其绩效的多方面因素，就必须采用科学的评价标准和多种适用的分析方法，而且把单个方面的分析和整体分析相结合。所以，财务报告分析对科学的评价标准和适用的分析方法有较高的依耐性。
(二)财务报告分析的主要形式
1．内部分析与外部分析
根据分析的主体不同，财务报告分析可分为内部分析和外部分析两种：
(1)内部分析是指物业管理企业对企业财务状况进行的内部分析。其目的是判断和评价企业经营管理是否正常、顺利，及时准确地发现企业的成绩与不足，为企业未来经营管理的顺利进行，提高经济效益指明方向。
(2)外部分析是指物业管理企业外部的投资者、债权人及政府部门，根据各自需要或分析目的，对企业的有关情况进行的分析。在现代企业制度下，外部财务报告分析是财务报告分析的重要或基本形式。
当然，内部分析和外部分析并不是孤立或隔离的，要保证财务报告分析的准确性，内部分析也应从外部分析的角度进行，而外部分析也应考虑或参考内部分析的结论，以避免出现片面性。
2．全面分析与专题分析
根据分析的内容和范围的不同，财务报告分析可以分为全面分析和专题分析。
(1)全面分析是指对物业管理企业在一定时期的经营管理各方面的情况进行系统、综合、全面的分析和评价。全面分析的目的是找出企业经营管理过程中带有普遍性的问题，全面总结企业在这一时期的成绩与问题，为协调物业管理企业各部门的关系，做好下期经营管理活动安排提供依据。全面分析通常在年终进行，形成综合、全面的财务报告分析报告。
(2)专题分析是指根据分析主体或分析目的的不同，对企业经营管理过程中某一环节或某一方面存在的突出问题进行分析，投资者或债权人对自己关心的某一方面的问题进行分析等，都属于专题分析。专题分析能及时、深入地揭示企业在某方面的财务状况，为分析者提供详细的资料信息，对解决物业管理企业的关键性问题有重要的意义。
在财务报告分析中，应将全面分析和专题分析结合起来，这样才能全面、深入地揭示物业管理企业的问题，正确地评价企业的各方面的状况。
3．财务报表分析与内部报表分析
财务报告分析从分析资料角度划分，可分为财务报表分析和内部报表分析两种。
(1)财务报表分析是财务报告分析的最基本形式。根据报表的种类不同又可分为资产负债表分析、利润表分析和现金流量表分析三种。由于财务会计报表之间是相互联系、相互制约的，因此，财务报表分析不能仅对某一报表孤立进行分析，而应将全部财务报表分析结合起来，这样才能得出正确的结论。
(2)内部报表分析是对财务报告分析的必要补充，对内部报表的分析更有利于揭示物业管理企业经营管理中存在的问题或不足，这对企业经营管理者尤为重要。
4．趋势分析、现状分析、潜力分析
从分析的时期和目的角度划分，可分为趋势分析、现状分析和潜力分析三种：
(1)趋势分析是指对物业管理企业某个时期各单位时间的总体财务变动状况或某个财务指标的变动情况所作的分析，借以评价企业的发展趋势。趋势分析是财务报告分析的基本形式之一，它不仅有利于评价过去，而且有利于指导现在和预测未来。
(2)现状分析是财务分析的最基本和最主要的形式。它是指对物业管理企业财务活动所进行的分析，以评价企业当期的各项经营和财务活动状况。现状分析最真实地反映了企业营运状况、盈利状况、权益状况、资产状况以及偿债能力状况的现状，为投资者、经营者、债权人及其他有关部门和人员提供了了解企业，作出决策的直接依据。通过对不同企业现状的分析，还可反映企业在物业管理行业中所处的地位，发现自己的差距和不足，为企业改进工作、制定正确的经营发展目标提供依据。
(3)潜力分析是在趋势分析和现状分析的基础上，结合企业资源变动状况和经营目标，对企业未来发展能力的估价与判断。潜力分析对于经营者、投资者和债权人都是至关重要的。潜力分析的正确与否，决定着决策的正确与否。需要指出的是，根据潜力分析进行决策时，必须考虑不同潜力的风险程度。
趋势分析、现状分析及潜力分析是相互联系的。进行财务报告分析，不能将它们隔裂开来，孤立地使用某一种形式则可能得出片面的结论。
三、财务报告分析的主要方法
(一)比率分析法
比率分析法是财务报告分析是基本最重要的方法，它实质上是将影响财务状况、经营成果的两个或两个以上相关因素联系起来，通过计算比率，反映它们之间的关系，借以评价企业财务状况、经营成果的一种分析方法。比率分析法主要包括相关指标比率分析法、构成比率分析法以及效率比率分析法三种。
相关指标比率分析法是计算两个性质不同、却又相关的指标之间的比率，并进行数量分析的方法。即比率的分子与分母是两个性质完全不同的指标，但又有内在联系，计算出一个相对值，来分析企业的财务状况或经营成果。这样的比率指标包括资产负债率、流动比率、总资产报酬率、成本负债率以及主营业务利润率等。
构成比率分析法是计算某项指标的某个组成部分占总体的比重，并进行数量分析的方法。这种方法在进行物业管理成本和各项费用的分析时尤为常用。利用这种分析方法，可以分析营业费用、管理费用等的构成是否合理，找出成本管理和控制的重点。
效率比率分析法是物业经营管理活动中所费与所得的比率，反映物业管理投入与产出的关系。利用效率比率指标，可以进行得失比较，考察物业管理企业的经营成果，评价其经济效益。如将利润项目同成本、资本等项目比较，可以计算出成本利润率、资本利润率等利润率指标，可以从不同的角度考察比较企业获利能力的高低及其增减变化情况。
实际运用中需要注意的是，比率分析法只适用于某些方面，其揭示信息的范围也有一定局限，更为重要的是，还必须以比率所揭示的信息为起点，结合其他有关资料和实际情况，作更深层次的探究，才能作出正确的判断和评价。
(二)比较分析法
比较分析法是财务报告分析中最常用的一种基本方法。它是将实际数同特定的各种标准(基数)相比较，从数量上确定其差异，并找出产生差异的原因及其影响程度，为改进物业经营管理提供参考的一种分析方法。这种方法可以应用于各种报表的分析。
比较分析法中的数据有绝对数和相对数两种。所谓绝对数比较，即利用财务报告中两个或两个以上的绝对数进行比较，以揭示其数量差异。例如企业上年收取的物业管理费金额和本年收取的物业管理费金额的直接比较。而相对数比较则是利用财务报告中有相关关系的数据的相对数进行对比，如将绝对数换算成百分比、结构比重、比率等进行对比，以揭示相对数之间的差异。
在财务报告分析中经常使用的比较标准有：本期实际与预定目标、计划或定额比较；本期实际与上年同期实际，本年实际与上年实际或历史最好水平比较，以及与若干期的历史资料比较；本企业实际与国内外先进水平比较以及本企业实际与评价标准值进行比较。评价标准值是权威机构根据大量数据资料进行测算而得出的客观、公正、科学的价值，是一个比较理想的评价标尺。
就具体方法而言，比较分析法有横向比较法和纵向比较法两种。其中，横向比较法又称水平分析法，是指将实际达到的结果同某一标准，包括某一期或数期财务报告中的相同项目的实际数据作比较。这种比较可以是绝对数比较，也可以是相对数比较。纵向比较分析法又称垂直分析法或动态分析法，即以资产负债表、利润表等财务报告中的某一关键项目为基数项目，以其金额为100，而将其余项目的金额分别计算出各占关键项目金额的百分比，这个百分比则表示各项目的比重，通过比重对各项目作出判断和评价。
采用比较分析法时，应注意进行对比的指标必须是同质的，在经济内容、计算方法、计算期(月、季、年度等)以及企业类型、经营规模、财务规模和目标等方面具有可比性。只有这样，比较的结果才具有实际意义和可用性。
四、财务报告分析的一般过程
财务报告分析工作，一般应当按照以下步骤进行：
(一)财务报告分析准备阶段
财务报告分析准备阶段主要由以下四个步骤组成：
1．明确财务报告分析目的
明确财务报告分析的目的是搜索与整理资料、选择合适分析方法、得出正确结论的前提。有了分析目的后，就可以确定分析的内容、范围及重点，并由此制定分析工作方案。
2．确立财务报告分析标准
分析目的不同，分析标准也不同。根据具体的目的，可以分别采用相对标准、历史标准与预算标准等。只有确立正确的分析评价标准，才会得出准确的分析结论。
3．制定财务报告分析计划
财务报告分析计划包括财务报告分析人员组成及分工、时间进度安排、拟采用的分析方法等。这个计划可以形成文件，也可能只是口头的。
4．搜索整理财务报告分析资料
资料的搜集整理需要注意三个方面的问题：一是要根据分析的目的和计划进行；二是要注意及时性、完整性和准确性；三是要注意经常性、一般性的资料搜集与整理。搜集、整理和核实资料是保障分析质量和分析工作顺利进行的基础性程序。
(二)财务报告分析实施阶段
财务报告分析实施阶段，即具体分析阶段，是在财务报告分析准备阶段的基础上进行的。它主要包括以下三个步骤：
1．报告整体分析
它主要是指运用一些分析方法对各主要财务报表和相关管理会计报表等进行的全面分析，它对全面反映企业经营管理状况与财务状况有重要的作用。该种分析的关键是选用适宜的分析方法。
2．财务指标分析
财务指标能准确反映企业的财务状况。财务指标分析是对各种财务指标，尤其是财务比率指标进行的分析，是财务分析的一种重要方法或形式。该分析的关键是正确选择与计算各种财务指标。
3．基本因素分析
基本因素分析就是从深层次的原因着手，对一些主要指标的影响因素进行的定量分析，以确定各因素对其影响的方向和程度，为企业财务评价提供最基本的依据。
(三)财务报告分析报告阶段
财务报告分析报告阶段是财务分析实施阶段的继续，具体看又可分为三个步骤：
1．得出财务报告分析结论
分析结束后，要对分析的对象作出中肯的评价，得出明确的结论，这个结论的正确如否是判断财务报告分析质量的惟一标准。
2．提出可行的措施建议
财务报告分析的目的是为了发现问题和解决问题。因此，分析报告中应当包括分析人员针对分析过程中发现的矛盾和问题所提出的改进措施或建议。这些切实可行的措施或建议是解决问题的重要参考或依据。
3．编写财务报告分析报告
分析结束以后，要把财务报告分析的基本问题、财务报告分析结论，以及针对问题提出的措施建议以书面的形式表示出来，为财务报告分析的需求主体提供决策依据。编写财务报告分析报告是财务报告分析的最后步骤。
